宅建の勉強期間－WEEK9

Day54　9/23（月）　4H（累計85.5H）

気を取り直してまた頑張ることにしました。

もう後には引けませんから

とにかく急いでやらないと、試験までもう1か月をきっています。

問題も慣れてくると、クイズみたいで面白くなってきました。

間違い探しのようで、繰り返し同じような問題をするうちに、だんだん解けるようになるし、頭に入ってきます。

なるほど、コツが分かってきました

このお堅い文章に慣れてきた、というのもありますね。

最初の日は6問中1問しか解けなかったのに、この日は半分以上正解しました。

教科書で読んで簡単だった部分が、問題になると意外に難しいんだなと。

またその反対もあります。

宅建業の免許に関して、免許が必要か不要かのパターンが、意外と難しくて間違えてしまいました。

あと、申請時の欠格事由についても「免許取消処分」と「業務停止処分」の違いなどパターンが多いです。

科料と罰金の違いについては、

科料は1000円以上1万円未満、罰金は1万円以上で、どちらも刑罰になる。

過料（かりょう）は行政上の義務違反であって刑罰ではない。

Day55　9/24（火）　1.5H（累計87H）

事務所と案内所での設置すべきものの違いについてですが、

主たる事務所（＝本店）

従たる事務所（＝支店）

という言い方が紛らわしいです。

問題の読みミスというのがありました。

正しいもの、誤っているもの、の個数を選ぶパターンですが、反対を書いていました。

Day56　9/25（水）　3H（累計90H）

難しい・・・

わからない・・・

進まない・・・

重要事項の説明（35条書面）と契約書（37条書面）だけで20問ちかくあります。

ここも色んなパターンが考えられる大事な箇所ですね。出題率は高いと思います。

35条と37条での説明事項の項目ですが、売買・交換 or 貸借でも説明する項目が変わってきます。

かなりたくさん覚えることがあるので、ここは問題を解きながら覚えていくしかありません。

書ききれないのでこの辺にしておきましょう。

35条と37条に関してはいくら表を見ても覚えられないので、解きながら覚えていくしかないようです。

新耐震基準が施工されたのは1981年（昭和56年）6月1日で、建築基準法の耐震基準が大幅に改正されました。

その後2000年には、木造住宅の耐震性に関わる大きな改正がありました。

「自ら貸主」は宅建業ではない、というのに毎度引っかかってしまいます

Day57　9/26（木）　5H（累計95H）

8種制限もなかなか手ごわいですね。

これは売主が宅建業者（自ら売主）で、買主が宅建業者以外の場合に適用されます。

申込や契約後にクーリングオフが出来るか否かの問題。

どこで、いつ、という事が頭に入っていないと解けません。

• クーリングオフ出来る旨と方法を、宅建業者から書面で告げられた日から数えて8日目まで出来る。（それが月曜日なら次の週の月曜日まで）
• ただし、口頭での説明だけならいつまでも出来る。
• 買主が宅地・建物の引渡を受け、代金を全額支払った後では出来ない。
• クーリングオフが適用されるか否かは申込みの場所で判断する

買主が契約する気満々なのか、消極的なのか、場所で判断するわけですね。

手付金等の保全措置が不要となる場合は以下の3通り

1. 買主への所有権移転登記がされた時、または買主が所有権の登記をした時
2. 未完成物件で手付金が5％以下かつ1000万円以下の場合、不要
3. 完成物件で手付金が10％以下かつ1000万円以下の場合、不要

※　未完成or完成は売買契約時で判断する

報酬額の計算が出てきました。

参考書を見てもさっぱりでしたが、実際に問題を解いてみて初めて頭に入りました。

今年の消費税は8％のままだそうです。

10％のほうが計算が簡単でよいのにとは思いますね。

瑕疵担保責任、住宅瑕疵担保履行法と、間をあけてまた瑕疵の付く項目が出てきてどっちが何なのか、こんがらがってしまいました。

住宅瑕疵担保履行法は、その瑕疵を保証するための資力確保措置です。

• 基準日＝（3月31日と9月30日）
• 基準日前10年間
• 床面積55㎡以下は2戸で1戸と数える

このあたりの数字が保証金の供託のポイントになりそうです。

※追記：瑕疵担保責任は、2020年の民法改正で「契約不適合責任」に変更になりました。住宅瑕疵担保履行法はそのままです。

1冊目がやっと終わりました

1冊目　正解58問/104問中（正解率56％）

でした。

正解できたのはだいたい半分ですが、確信をもって答えたものは少ないです。

Day58　9/27（金）　4H（累計99H）

さて、2冊目に入りました。

制限行為能力者、このへんは理解しやすいところだったのですが、意思表示、代理、時効、と進んでいくと間違いばかり。

問題が法律っぽい表現で、内容は難しくないのに文章を理解するのが難しい、というのが原因だと思います。

たとえばこの文章どうですか？

「意思表示をなすについての動機は、表意者が当該意思表示の内容としたが、その旨を相手方に黙示的に表示したにとどまる場合は、法律行為の要素とならない。」

2回読んでも、いまいちピンとこない文章ですよね。

答えは常識問題のようなものなのに、集中力がないと内容が頭に入ってきません。

ここは慣れるまで、この法律用語たちを簡単なひとことに置き換えて読んでいくことにします。

たとえば、こんな感じで

• 通謀　→　共謀
• 虚偽表示　→　ウソ
• 錯誤　→　かんちがい
• 心裡留保　→　冗談

相殺のところ、自働債権、受働債権、相殺適状、とぜんぜん分からないんですけど。

ここへきてまた焦る

あと１か月もないけど、これは問題集を５回は繰り返さないと無理かもという気がしてきました。

せいぜい２回しかできないとは思いますけど。

Day59　9/28（土）　0H（累計99H）

Day60　9/29（日）　2H（累計101H）

判決文及び民法の規定によれば誤っているものはどれか？という問題形式。

（判決文）ずらずらずら・・・と6～7行あって、

おぉっ

と最初は身構えますが、英文を日本語に訳すように、日常語的に訳しながら読んでいくと意味が分かります。

しかしこのあたり、正解率かなり悪いです。

やはり権利関係は文章の意味を理解するのが難しいのですが、答えは実は簡単。よく読むと常識問題で、答えはあたり前な事を言っているだけの物を選べばいいだけ。

それは分かりましたけど、正解はできません。

行き詰っているので、ここにきて初めてYouTubeで「宅建　勉強法」で検索して２,３個動画を見てみました。

7月から勉強を始めた人が合格したらしいです。でもその人は進行が自分よりよっぽど早くて、あっという間に参考書を読んでいました。

というか、勉強法だけでも動画がたくさんあるじゃないですか。こんなにあるの！？と思うほど。時間がもったいないので、すぐやめましたが。

宅建の試験を受ける事を突然決めて、全て自己流で勉強を始めましたが、もっと下調べをしておくべきだったのかなと思ったり。

でも、尻込みしてやめてしまいそうなので、突然始めてしまった方が正解だったかもと思ったりもします。